Kurz gesagt: Endet die Zinsbindung Ihrer Baufinanzierung, brauchen Sie für die Restschuld eine Anschlussfinanzierung. Sie haben drei Wege: die Prolongation bei Ihrer bisherigen Bank, die Umschuldung zu einer anderen Bank oder ein Forward-Darlehen, mit dem Sie sich den heutigen Zins für einen Termin in bis zu fünf Jahren sichern. Beginnen Sie spätestens ein Jahr vorher mit dem Vergleich – schon 0,5 Prozentpunkte Zinsunterschied kosten bei 200.000 € Restschuld und 15 Jahren Laufzeit rund 9.000 €.
Keine Finanz- oder Steuerberatung. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information nach der Rechtslage 2026. Ihre Situation kann abweichen. Unabhängige Beratung erhalten Sie zum Beispiel bei der Deutschen Rentenversicherung (kostenlos zur gesetzlichen Rente) oder den Verbraucherzentralen. Holen Sie mehrere Angebote ein und lassen Sie sich im Zweifel unabhängig beraten.
Warum eine Anschlussfinanzierung nötig ist
Die meisten Immobilienkredite in Deutschland sind Annuitätendarlehen mit einer festen Zinsbindung von 10, 15 oder 20 Jahren. Bei einer anfänglichen Tilgung von 2 bis 3 % ist der Kredit am Ende der Zinsbindung meist noch nicht abbezahlt. Für die verbleibende Restschuld müssen Sie eine neue Zinsvereinbarung treffen. Wie hoch die Restschuld bei Ihnen ist, zeigt der Baufinanzierungsrechner.
Weg 1: Prolongation bei der bisherigen Bank
Ihre Bank schickt Ihnen meist einige Monate vor Ablauf ein Verlängerungsangebot. Das ist bequem: keine neue Bonitätsprüfung im großen Stil, kein Notar, keine Grundbuchänderung. Der Nachteil: Die Bank weiß, dass ein Wechsel Aufwand bedeutet, und das Angebot ist nicht immer das günstigste. Vergleichen Sie es deshalb immer mit mindestens zwei, drei Konkurrenzangeboten.
Weg 2: Umschuldung zu einer anderen Bank
Wechseln Sie zum Ende der Zinsbindung zu einem anderen Anbieter, löst die neue Bank Ihr altes Darlehen ab. Die Grundschuld wird an die neue Bank abgetreten oder neu eingetragen. Dafür fallen Notar- und Grundbuchkosten an. Beim Zinsende ist der Wechsel ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich.
Weg 3: Forward-Darlehen
Mit einem Forward-Darlehen schließen Sie heute einen Kreditvertrag ab, der erst zu einem späteren Termin – dem Ende Ihrer Zinsbindung – ausgezahlt wird. Viele Banken bieten eine Vorlaufzeit von bis zu 60 Monaten an. Für die Vorlaufzeit verlangen sie einen Aufschlag auf den aktuellen Zins, der mit der Länge der Vorlaufzeit wächst.
Wichtig: Ein Forward-Darlehen ist verbindlich. Sie müssen es zum vereinbarten Termin abnehmen, auch wenn die Zinsen bis dahin gefallen sind. Andernfalls kann die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung verlangen.
| Prolongation | Umschuldung | Forward-Darlehen | |
|---|---|---|---|
| Zeitpunkt | kurz vor Zinsende | ca. 3–12 Monate vorher | bis ca. 5 Jahre vorher |
| Aufwand | gering | mittel (Notar, Grundbuch) | mittel |
| Zinssicherheit | erst kurz vorher | erst kurz vorher | sofort |
| Risiko | Zinsanstieg bis dahin | Zinsanstieg bis dahin | Zinsen fallen trotzdem |
Das Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren
Haben Sie eine Zinsbindung von mehr als 10 Jahren vereinbart, können Sie das Darlehen trotzdem zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Das ist nützlich, wenn Sie heute einen Kredit mit 15 Jahren Bindung haben und die Zinsen gefallen sind.
Was ein halber Prozentpunkt kostet
Angenommen, nach Ende der Zinsbindung bleiben 200.000 € Restschuld, die Sie in 15 Jahren tilgen möchten:
| Sollzins | Monatsrate | Zinsen in 15 Jahren |
|---|---|---|
| 3,0 % | 1.381 € | 48.609 € |
| 3,5 % | 1.430 € | 57.358 € |
| 4,0 % | 1.479 € | 66.288 € |
| 4,5 % | 1.530 € | 75.398 € |
Jeder halbe Prozentpunkt kostet hier rund 50 € mehr im Monat und knapp 9.000 € an Zinsen über die Laufzeit. Deshalb lohnt sich der Vergleich fast immer.
Checkliste für die Anschlussfinanzierung
- Restschuld zum Zinsende aus dem Kontoauszug oder Tilgungsplan ablesen.
- 36 bis 12 Monate vorher: Zinsentwicklung beobachten, Forward-Darlehen prüfen.
- 12 Monate vorher: Angebote von mehreren Banken einholen, den effektiven Jahreszins vergleichen (§ 16 PAngV).
- Unterlagen bereithalten: Gehaltsnachweise, Grundbuchauszug, aktuelle Restschuld, Objektunterlagen.
- Höhere Tilgung erwägen: Eine kürzere Restlaufzeit spart Zinsen.
- Sondertilgungsrechte und Tilgungssatzwechsel vereinbaren.
- Kündigungsfristen beachten – bei Umschuldung rechtzeitig kündigen.
Quellen
- § 489 BGB – Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers
- § 16 Preisangabenverordnung – Verbraucherdarlehen
- § 502 BGB – Vorfälligkeitsentschädigung
- BaFin – Verbraucherinformationen
Zuletzt geprüft: 16. Oktober 2026. Allgemeine Information, keine Finanzberatung. Die Beispielrechnungen sind Annuitäten mit monatlicher Rate; reale Angebote können abweichen.