La règle des 35 % du HCSF
Depuis le 1er janvier 2022, la décision D-HCSF-2021-7 du Haut Conseil de stabilité financière impose deux critères aux banques :
- taux d'effort ? 35 % : toutes vos mensualités de crédit, assurance emprunteur comprise, divisées par vos revenus nets avant impôt ;
- durée ? 25 ans, avec 2 ans de différé possible lorsque l'entrée dans le logement est décalée (achat sur plan, travaux).
Les banques peuvent déroger pour 20 % de leur production trimestrielle de crédits, dont au moins 70 % pour des résidences principales et 30 % pour des primo-accédants.
Comment est calculée la mensualité
Le calculateur utilise la formule des prêts amortissables à mensualités constantes : M = C × t / (1 ? (1 + t)?n), avec t le taux mensuel et n le nombre de mois. L'assurance est calculée sur le capital initial, comme dans la plupart des contrats groupe. Exemple : 200 000 € sur 25 ans à 3,3 % donnent une mensualité de 979,92 € hors assurance.
Le taux d'usure
Le taux annuel effectif global (TAEG), frais et assurance inclus, ne peut pas dépasser le taux d'usure publié chaque trimestre par la Banque de France. Au 1er octobre 2026 :
| Prêt immobilier à taux fixe | Taux d'usure |
|---|---|
| moins de 10 ans | 4,09 % |
| 10 à moins de 20 ans | 4,68 % |
| 20 ans et plus | 5,40 % |
| taux variable | 5,52 % |
Réduire le coût du crédit
L'assurance emprunteur peut représenter un quart du coût total. Depuis la loi Lemoine, vous pouvez en changer à tout moment, sans frais, à garanties équivalentes (Service-public.fr). Voir nos guides sur le changement d'assurance emprunteur et la renégociation de prêt.
Frais de notaire
Comptez environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Ils sont ajoutés au montant à financer, moins votre apport.
Pas de conseil personnalisé. Les résultats sont des estimations indicatives établies selon les règles en vigueur en 2026. Pour une réponse officielle, adressez-vous à votre service des impôts, à l'Assurance retraite, à l'Agirc-Arrco ou à un conseiller.