Ce que calcule le simulateur
Le simulateur recalcule votre mensualité actuelle et la nouvelle mensualité sur le capital restant dû (hors assurance), puis compare le total des intérêts restant à payer. Il retire de cette économie les coûts de l'opération : indemnités de remboursement anticipé (IRA), frais de dossier, frais de garantie et autres frais (courtage, mainlevée d'hypothèque). Le point mort est le nombre de mois au bout duquel la baisse cumulée des mensualités couvre ces frais.
Le plafond légal des IRA
Selon l'article R313-25 du Code de la consommation, les IRA ne peuvent pas dépasser la plus faible de ces deux sommes : 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé, au taux moyen du prêt, et 3 % du capital restant dû. Exemple : pour 180 000 € à 4,5 %, 6 mois d'intérêts représentent 4 050 € et 3 % du capital 5 400 € ; le plafond est donc de 4 050 €. Elles ne sont pas dues en cas de vente du logement à la suite d'une mutation professionnelle, d'une perte d'emploi forcée ou d'un décès (Service-public.fr). Votre contrat peut prévoir moins, voire aucune indemnité : vérifiez votre offre de prêt.
Exemple chiffré
| 180 000 € restant dus sur 18 ans à 4,5 % | Nouveau taux 3,9 % | Nouveau taux 3,3 % |
|---|---|---|
| Mensualité (actuelle : 1 217,38 €) | 1 161,08 € | 1 106,31 € |
| Économie d'intérêts | 12 162 € | 23 993 € |
| IRA + 1 000 € de dossier + 2 000 € de garantie | 7 050 € | 7 050 € |
| Gain net | 5 112 € | 16 943 € |
| Frais amortis après | 126 mois | 64 mois |
Une renégociation interne (avenant avec votre banque) évite souvent les IRA et une nouvelle garantie : à 3,9 % sans frais, le gain net remonte à 12 162 €.
Renégocier ou faire racheter son prêt ?
- Renégociation : votre banque accepte de baisser le taux par avenant ; elle peut facturer des frais d'avenant et parfois des IRA.
- Rachat par une autre banque : le nouveau prêt rembourse l'ancien. IRA, frais de dossier et nouvelle garantie (caution ou hypothèque) sont alors à prévoir.
- Allonger la durée baisse la mensualité mais peut augmenter le coût total : le simulateur vous avertit.
Le nouveau prêt doit respecter le taux d'usure (au 1er octobre 2026 : 4,09 % sous 10 ans, 4,68 % de 10 à 20 ans, 5,40 % à partir de 20 ans, Banque de France) et la règle des 35 % du HCSF. Pensez aussi à changer d'assurance emprunteur : c'est sans frais. Notre guide renégocier son prêt immobilier détaille la méthode.
Pas de conseil personnalisé. Les résultats sont des estimations indicatives établies selon les règles en vigueur en 2026. Pour une réponse officielle, adressez-vous à votre service des impôts, à l'Assurance retraite, à l'Agirc-Arrco ou à un conseiller.